Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Энергетик-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 114 м², участок 5,7 сот., кирпич, 1988 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 27.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 484 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 107 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,06 млн / целевая ≈12,66 млн / пессимист. ≈11,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,62 млн ₽, маржа 59 %, ROI 143 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Осёнка ≈5,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3373
Рейтинг 60/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 515 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 061 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проводник пос. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проводник пос. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проводник пос. | 10 сот. | 899 999 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Отдых СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 114 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 407 / 107 917 / 110 000 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 064 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 361 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 658 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 621 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 143 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Проводник пос. | 120 м² | 8 сот. | 12 950 000 | 107 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Проводник пос. | 135 м² | 7 сот. | 14 850 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Семибратское д. | 135 м² | 5 сот. | 14 500 000 | 107 407 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу в СНТ Энергетик-1, город Коломна, рядом с п. Проводник, снт находится в лесном массиве Земельный участок 6 соток (572кв.м), ухоженный, имеются плодовые деревья: яблони, груша. Кустарники. Много разных цветов. На участке также имеется хозблок, теплица. Поливочная вода - скважина (питьевая). На участке добротный Дом из кирпича, на блочном фундаменте, с ж/б перекрытиями 114кв.м. Трехуровневый: 1большой гараж с погребом; 2 на этаже: большая терраса с балконом, кухня, 2 комнаты, печь с камином! 3 две комнаты с балконом. В хорошем состоянии, но требует обновлений. Подведено электричество. Очень хорошие дружелюбные соседи, некоторые живут круглый год. Оперативный показ! СНТ расположено , рядом (5 мин. пешком) с посёлком Проводник, где находятся Школа, Детский сад, Магазины, Дом культуры и Почта.Проезд в СНТ оборудован автоматическими воротами, калитка на кодовом замке. Подъезд круглогодичный, зимой дороги чистят.Из Москвы возможно добраться на электричке и автобусе через Коломну, а так же двумя из удобных трасс по Рязанскому и Каширскому шоссе. Документы готовы к сделке. Прямая продажа. Один взрослый собственник. Звоните, пишите, договоримся!