Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Химик 5 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 41 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 13.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 509 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Ратмирово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3370
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 439 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-5А СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Магистраль СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 7,5 сот. | 670 000 | 89 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-5А СНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 52 122 / 80 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 780 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Химик-5А СНТ | 43,9 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 79 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Максимовка ДНТ | 40,8 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 56 373 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рыболово 2 дп | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнечная Долина-1 дп | 43 м² | 8,3 сот. | 2 100 000 | 48 837 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Радостный ДНТ | 40 м² | 7,3 сот. | 1 992 000 | 49 800 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Славный СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гостилово д. | 45 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 45 м² | 5,9 сот. | 2 450 000 | 54 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 40,3 м² | 7 сот. | 1 992 600 | 49 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Химик 5 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.02.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 19.02.2026 | 2 700 000 (−650 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам современную дачу со всеми удобствами. Уютный домик в стиле " A-frame " , построенный по современным технологиям в 2024 году, полностью меблирован, со всеми удобствами: сан.узел, ванна с панорамным видом на сад, строенный кухонный гарнитур с техникой, интернет. Электрические конвектора, позволяющие провести прекрасные выходные в холодное время года. Земельный участок 6 соток. На территории плодовые деревья, септик, колодец. Живописное СНТ на опушке леса, свежий воздух, тишина. Для любителей тихого отдыха на природе - это идеальный вариант. В пяти минутах езды деревня Гостилово, где есть магазины, садовый рынок, АЗС. И немало важно для дачников, близость Новорязанского шоссе. Дом зарегистрирован как жилой, подходит под все виды расчета! Земельный участок отмежеван. Один взрослый собственник. Без долгов и обременений! Быстрый выход на сделку! ПОТОРГУЕМСЯ! Показ по предварительной договоренности. Ждем Вашего звонка. Арт. 129939263