Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Коломзавод-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 51 м², участок 5 сот., 2014 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈217 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈144 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3368
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 216 654 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 083 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 82 676 / 110 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 317 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 144 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 50,5 м² | 3 сот. | 8 500 000 | 168 317 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Подлипки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 51 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 186 275 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 50 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Волна-Коломна СНТ | 52 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 50 м² | 4,5 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Победа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 83 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Коломенский № 4 СНТ | 50 м² | 4,6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу в СНТ "Коломзавод-3", снт в черте города, с хорошим круглогодичным подъездом, кад. земельного участка 50:57:0030803:291, участок 5 соток , размер 20*25, на участке свет, вода центральная, газ по границе, участок ухоженный с плодоносящими деревьями и кустарниками, участок огорожен забором, отмежеван, на участке дом о/п 50 кв.м, каркасный 2-х этажный, 2 комнаты, кухня, терраса, летний душ, туалет. Звоните, с удовольствием отвечу на интересующие вопросы. С Уважением, Сочалова Анна.