Новорязанское ш., 30 км от МКАД
Вираж СТ, Раменский гор. округ
Дом 43 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 04.02.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈64 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Загорново ≈1,7 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №3361
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 037 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 116 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рамич СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 87 196 / 185 819 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 933 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 63 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Полянка СНТ | 45,3 м² | 5,9 сот. | 2 749 000 | 60 684 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бронницкое СНТ | 40,4 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 99 010 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Комета СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стройдормаш СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 890 000 | 77 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Поповка д. | 44 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 96 591 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дорка СНТ | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Борисово СНТ | 40 м² | 7,3 сот. | 2 299 900 | 57 498 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Родник СНТ | 40 м² | 7,3 сот. | 2 099 990 | 52 500 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 43,6 м² | 5,6 сот. | 6 700 000 | 153 670 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Загорново с. | 50 м² | 8,8 сот. | 7 950 000 | 159 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.02.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 129495218 Уютная дача в обжитом, благоустроенном СНТ "Вираж", недалеко (2 км пешком) от жд. ст. Загорново. Дом деревянный, крепкий, 2 этажа: на первом этаже комната и кухня. Второй этаж - мансардный с одной большой комнатой и отдельным входом. Оформлен как дача, маткап не подходит. Участок ровный, прямоугольный, ухожeнный, c плодopодной землёй, огорожен. Плодовые дepeвья яблони, груши, слива, 1 бoльшая cосна и 4 туи тень и уют Огород, цветники, зона отдыха- оборудован душ, туалет (на улице) и хозблок. Вода - скважина на участке. Электричество есть (счётчик). СНТ в окружении леса, подъездная асфальтированная дорога, рядом с СНТ магазин. Документы готовы к сделке, долгов нет, единственный собственник. дом: кадастровый номер 50:230030362:332. участок: кадастровый номер 50:230030362:220.