Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Пичурино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., каркас, 2018 год.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 616 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 51 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ильинский Погост ≈1,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3352
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 934 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пичурино д. | 23,1 сот. | 2 100 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пичурино д. | 19 сот. | 1 050 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пичурино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинский Погост с. | 26 сот. | 800 000 | 30 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильинский Погост с. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поминово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинский Погост с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 749 000 | 74 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 042 / 75 000 / 86 667 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -119 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Гридино д. | 48 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лидино д. | 52 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лидино д. | 45 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная, ухоженная дача, 2018 года постройки, дом каркасный с утеплителем, окна - стеклопакеты, строили для отдыха с маленьким ребенком, продается с мебелью, есть все необходимое для проживания, находится в черте поселка городского типа Ильинский погост, имеется вся городская инфраструктура, 20 минут пешком до ж/д станции Ильинский погост, также есть автобусное сообщение с Москвой и Егорьевском, асфальтированный подъезд до ворот