Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,9 млн → дом ≈899 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Куровская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3350
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 901 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 899 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 972 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 50 992 / 110 759 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 453 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 35,3 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 50 992 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Каштан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом б5кв/м, с баней, у ж/д ст Запутная. Дом из бруса на ленточном фундаменте утеплен, с ПВХ окнами, можно жить зимой. Дом отапливается чугунной дровяной печью-камином Гуча Лава Премиум 12кВ. Дом и земля в собственности. Без каких-либо обременений. Присвоен адрес. Можно прописаться. Электричество бесперебойное, тариф деревенский" . Участок 8,2 сот, ровный, без сорняков. Подходит подипотеку. Территория СНТ под видеонаблюдениеми, есть охрана. Шлагбаум через телефон. В доме хололильник, газоваяплита кофемашина, посудомойка, термопот телевизор с триколор и вся необходимая садовая техника. Есть доставка продуктовиз сетевых магазинов за 40-60 мин. Быстрый выходна сделку. Все документы готовы, нет встречной покупки. Зарегистрированных лиц нет. Дом и участок в чистой юридической истории.