Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Селена СНТ, Раменский гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 512 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −941 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Фаустово ≈17,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3342
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 956 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Селена СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восток-1 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк СНТ | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Содружество СНТ | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 860 / 75 218 / 130 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -941 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Селена СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветерок СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отра СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Песчанка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Заворово СНТ | 47 м² | 6 сот. | 5 050 000 | 107 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Зеленые Холмы СНТ | 44,7 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 640 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Старомайково д. | 43 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 41 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ульянино с. | 45 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ясная Поляна ТСН | 44,3 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 79 007 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Въезд на охраняемую территорию товарищества осуществляется через автоматические ворота. Новый дом 7/7: 2 спальни, кухня-гостиная. Несущий кapкac обрабoтaн oгнебиозащитой. Свайно-винтовой фундамент: сваи. Каркас доска 150х40. Утепление мин вата 150мм пол, стены и потолок, по всему периметру. Ветро-влагозащитная мембрана внешних стен. Крыша: гибкая кровля, что позволяет снизить шумоизоляцию. Дверь входная металлическая. Межкомнатные филенчатые двери. Отделка внешняя: имитация бруса камерной сушки. Отделка внутренняя: вагонка камерной сушки. Коммуникации: электричество и сантехника разведено по дому. Вода питьевая 10 колец. Слив на 2 кольца. Электричество 7квт. Забор из проф. Листа / сетка рабица. Учаcтoк располoжeн в тихoм меcте, рядoм лec, соседи многие построились и живут круглый год. В сельском поселении есть магазин магнит, строительный рынок, озон, вайльерез. Автобусы ходят круглый год. Так же бытовка и уличный туалет. В этом году уложили новую дорогу до деревни Натальино и в снт на нашей улице. В Снт хорошее правление, чистота, порядок, отличная зона отдыха для детей и взрослых. Каждая улица под видеонаблюдением.