Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 15 м², участок 3,7 сот.
Цена 399 тыс. ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈400 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈339 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈945 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈306 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3339
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 51.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 482 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 49,2 сот. | 40 000 000 | 813 008 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 91 988 / 125 000 |
| цена объекта | 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 339 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 122 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 305 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Околица СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коломзавод-3 СНТ | 15 м² | 2,5 сот. | 799 000 | 53 267 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Коломзавод-2 СНТ | 16 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 12,5 м² | 3,5 сот. | 350 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Новое СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Коломзавод-2 СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 18 м² | 5 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Нижнее Хорошово с. | 13 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 399 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 399 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся готовая дача "всё включено" в Коломне (р-н Зтс). Ухоженный участок 3,7 сотки! Хотите дачу, на которой не нужно ничего начинать с нуля? Всё уже сделано за вас. На участке вас ждёт: Готовые грядки и теплица посажено, растёт, остаётся только ухаживать и собирать урожай. Взрослые фруктовые деревья, кусты, крупная малина и цветы настоящий рай для души. Удобный подъезд в любое время года. Сезонная вода для полива и летнего душа хватает. Локация отдельный плюс: Прямо рядом парк 50-летия. Прогулки, утренний кофе на скамейке, дети и внуки довольны. Оформление: продажа по членской книжке (переуступка прав) быстро, без лишних бюрократических проволочек. Звоните, договоримся о просмотре! С уважением, Светлана Николаевна.