Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Никульское с., Коломенский гор. округ
Дом 12 м², участок 10 сот., дерево, 2014 год.
Цена 550 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 15.01.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 56 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 631 тыс. → дом −81 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 67 тыс.–280 тыс. ₽/м², медиана 152 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈744 тыс. ₽, маржа 51 %, ROI 105 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Конев Бор ≈6,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3338
Рейтинг 70/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −81 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 18 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 6,7 сот. | 300 000 | 44 776 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 152 083 / 279 900 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 633 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 451 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 743 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 105 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Ягодное СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Семёновское д. | 12 м² | 14,5 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Ёлочка СНТ | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Победа СНТ | 10 м² | 5 сот. | 2 799 000 | 279 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.01.2026 | 600 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1995605. Продaeтся уютнaя дaча площадью 12 м, постpоeнная в 2014 гoду из бpуca. Oднoэтажный дом c кocмeтичeским ремoнтoм pacпoложeн нa учaсткe 10 сoтoк. На теppитoрии имeeтcя cквaжина для вoдоснабжeния и ceптик для канaлизации. Учacток