Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Федино с., Воскресенск гор. округ
Дом 35 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,38 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ратмирово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3331
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 182 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 118 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Федино с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Перебатино СНТ | 5,8 сот. | 1 200 000 | 206 897 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Перебатино СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гостилово д. | 28 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федино с. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Перебатино СНТ | 6,1 сот. | 1 050 000 | 172 131 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федино с. | 8,6 сот. | 465 000 | 54 070 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федино с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федино с. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 543 / 62 827 / 157 143 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 754 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Гостилово д. | 35 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик-5А СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Химик-1 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Перебатино СНТ | 33,6 м² | 8,2 сот. | 2 350 000 | 69 940 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик 5 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Радостный ДНТ | 35 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Возрождение СТСН | 35 м² | 6 сот. | 999 000 | 28 543 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Городище КП | 36 м² | 11 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Городище КП | 36 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубрава СТСН | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 35 м2, построенный в 2015 году. Одноэтажное строение, соседи с двух сторон. Дом расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. Для водоснабжения используется скважина, канализация представлена выгребной ямой, электричество 15квт (сельский тариф). На территории участка площадью 12 соток можно наслаждаться свежим воздухом и природой. Рядом находится школа, что делает расположение дома удобным для семей с детьми.