Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Лесной ДНП, Воскресенск гор. округ
Дача 10 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 07.01.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 576 тыс. → дом ≈374 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 25 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈7,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3326
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 963 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 576 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 374 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесной ДНП | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкин лес сад. уч. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чаплыгино д. | 13,8 сот. | 1 050 000 | 76 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чаплыгино д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прогресс-94 СНТ | 8 сот. | 690 000 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прогресс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чаплыгино ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 114 166 / 200 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 263 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 200 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Химик-2 СНТ | 13 м² | 5 сот. | 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Перебатино СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Пенсионер СНТ | 10 м² | 4 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Владимировка ДНП | 12 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Зарница сад. уч. | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.01.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 14.01.2025 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.02.2025 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.04.2025 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.04.2025 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стол, стулья, раскладушка, полка навесная, плитка, электрический обогреватель.