Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Тверское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 31.07.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 630 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −228 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Лесные Дары ≈10 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3325
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 956 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 630 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Марьинка д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинка с. | 8 сот. | 747 985 | 93 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Акатово д. | 15 сот. | 788 800 | 52 587 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьинка с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьинка с. | 18,1 сот. | 1 300 000 | 71 823 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьинка с. | 12,5 сот. | 1 150 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акатово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 65 803 / 86 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Марьинка-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Надежда СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Троице-Лобаново с. | 54 м² | 14 сот. | 8 000 000 | 148 148 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленые Холмы СНТ | 44,7 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 640 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Беспятово д. | 58 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марьинка с. | 60 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Отра СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Свистягино д. | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Селена СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лысцево д. | 55 м² | 14 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком, снт газифицирован, дружелюбные соседи, есть пруд. Территория охраняется, заезд с пульта электрические ворота.