Новорязанское ш., 44 км от МКАД
Москва Река КП, Воскресенск гор. округ
Дом 53,3 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.01.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 54 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 70 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,9 млн / целевая ≈5,31 млн / пессимист. ≈4,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3323
Рейтинг 51/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 27.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 605 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 927 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Чайка дп | 12 сот. | 799 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чайка дп | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белоозерский-3 пос. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белоозерский-3 пос. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чайка дп | 7,9 сот. | 950 000 | 120 253 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка дп | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово с. | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 10,5 сот. | 2 050 000 | 195 238 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белоозерский пгт | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фаустово с. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 066 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 175 / 103 448 / 118 182 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 103 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Белоозерский пгт да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 4 799 999 | 90 566 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Белоозерский пгт да: «ванная» + «ремонтом» | 56,2 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 110 320 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 55 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 118 182 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Колоколово д. да: «санузел» + «под ключ» | 54 м² | 5,8 сот. | 4 789 000 | 88 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ромашково-2 КП да: «ванные» + «отделка» | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Щельпино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 58 м² | 6 сот. | 5 999 999 | 103 448 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лисицыны Лужки КП да: «санузел» + «мебели» | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaётcя уютная дача в Cнт "Чайка", pасполoженa в живoпиcной мecтнocти нeдалеко от Mосквы. Площадь дoмa cocтавляeт 54.53 квaдратных мeтpов. Мaтeриaл cтeн каркас. Крыша-оцинковaнный пpoфилировaнный лиcт. В дoмe: две кoмнaты, куxня-гocтиная и xолл. Учaсток poвный, прямоугольной формы. Это идеальное место для семейного отдыха и полного погружения в природу, поблизости находится Москва-река, где можно проводить время на свежем воздухе. Документы только на землю. Разумный Торг Уместен!