Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Виктория СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32 м², участок 8 сот., щитовой, 1985 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 65 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 433 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3322
Рейтинг 15/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 433 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 219 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елизарово д. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елизарово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 37 942 / 50 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 379 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Русь СНТ | 30 м² | 9 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Родничок СНТ | 40,2 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 37 313 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Старт-1 СНТ | 35,1 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 68 376 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | 30 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Светлана СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Дружба СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 550 000 | 43 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой уютный домик с просторной верандой 12 м в обжитом садовом товариществе. участок 8 соток ухожен, обрабатывается, много цветущих растений, яблоня, груша. На участке колодец, летний душ, туалет, хозблок, навес от солнца.