Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Хонятино с., Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 721 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈106 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Малино ≈8,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3320
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 721 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хонятино с. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Четряково д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Четряково д. | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Четряково д. | 5,5 сот. | 649 000 | 118 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Четряково д. | 12 сот. | 803 664 | 66 972 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малиновка СНТ | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Четряково д. | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родник-2 СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Четряково д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 375 / 63 383 / 108 356 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 858 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 106 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хонятино с. | 80 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Четряково д. | 75 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березки СНТ | 75 м² | 9 сот. | 5 450 000 | 72 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Севастополь СНТ | 73 м² | 8 сот. | 7 910 000 | 108 356 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Нефедьево с. | 77 м² | 13,5 сот. | 2 900 000 | 37 662 | в продаже 02.11.2026 | сохраненная копия |
| 5.3 км | Щапово д. | 75 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 50 667 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Отдых СНТ | 71,5 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 50 350 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хонятино с. | 86,2 м² | 12 сот. | 6 100 000 | 70 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хонятино с. | 88 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хонятино с. | 88 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом и 12 соток земли .На участке 2 яблоне , 6 кустов смородины чёрная и красная . Одна вишня . Бузина и Карина .Очень хорошо выращивать картошку хороший грунт . Спереди участка озеро рыбалка . Сзади участка озеро и Храм около храма пляж . Вокруг много озер . И очень много Грибов растет . В поселок ходит автобус 4-5 раз в день . В поселок приезжает автолавки с продуктами.Цистерны фермерского молока . Соседи рядом живут постоянно поселок живой .