Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Дружба пос., Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., кирпич, 2016 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈291 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,16 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль −394 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Загорново ≈0,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3319
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 290 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 744 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 456 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 2 156 000 | 308 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецово д. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба пос. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузнецово д. | 6,2 сот. | 780 000 | 125 806 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузнецово д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 865 / 70 175 / 108 448 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -394 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Петровское д. да: «ванная» + «мебель» | 59,4 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 69 865 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лисицыны Лужки КП да: «санузел» + «мебели» | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ромашково-2 КП да: «ванные» + «отделка» | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
д. Пласкинино СНТ"Сокол" уютный 2-хэтажный кирпичный дом в стародачном месте в окружении леса. На участке расположена баня с душевой и туалетом, хороший плодовый сад, 2 теплицы. Свет 5 кВт, колодец, в доме отличная печь. 40 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. 50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Общественный транспорт до ж/д станций Раменское или Бронницы. Оперативный показ!