Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,74 млн; первая цена 3,74 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈81 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную половину жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть.
До ст. Щурово ≈0,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3311
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 93 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Пестриково с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пестриково с. | 14,4 сот. | 3 200 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 235 / 81 500 / 135 993 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную половину жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную половину жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Сергиевское с. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 57 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 131 579 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | имени 1 Мая СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 68 м² | 5,8 сот. | 2 600 000 | 38 235 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Чанки с. | 60 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 68 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 38 235 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Строитель-2 СНТ | 60,5 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 47 107 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 60 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 81 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 61,4 м² | 6 сот. | 8 350 000 | 135 993 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 3 740 000 | история площадки |
| 26.05.2025 | 3 700 000 (−40 000) | история площадки |
| 10.06.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 3 100 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю выделенную половину жилого дома (отдельное жилье) в Щурово. В доме 2 изолированные комнаты, кухня, ванная комната, веранда. Чердак с высокими потолками. Центральное водоснабжение, центральное газовое отопление, электричество в доме, канализация выгребная яма. На участке есть сарай с погребом. В 100 м от дома автобусная остановка. В 10 минутах ходьбы ж/д станция. В 15 минутах пляж. До детского сада 9 минут пешком, до школы 18 мин. Под ипотеку не подходит. Земля в собственность не оформлена.