Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Огонек СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., 1990 год.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,19 млн; первая цена 1,19 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 815 тыс. → дом ≈335 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈276 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск II ≈3,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3310
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 073 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пантелеево д. | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 61 445 / 155 556 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 442 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 320 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 276 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Росинка СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Спутник СНТ | 38,7 м² | 5 сот. | 1 190 000 | 30 749 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Нарцисс СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 99 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 40,5 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 155 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,2 сот. | 2 850 000 | 72 890 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Звезда СНТ | 41,6 м² | 5,8 сот. | 1 550 000 | 37 260 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 39,5 м² | 5,2 сот. | 3 500 000 | 88 608 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 1 190 000 | история площадки |
| 05.02.2026 | 1 150 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу в черте города Егорьевск. Участок ровный, посажен газон, есть современная теплица, своя скважина и заезд на участок. Дом оформлен как жилой! Дом общей площадью в 40 квадратов, стоит на фундаменте, построен по каркасной технологии. Дом чистый, аккуратный, в нем две комнаты, кухня, веранда и большой навес. Скважина 15 метров, свет подключен 220 до 7 квт. Круглогодичный подъезд.