Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Восход СНТ, Богородский гор. округ
Дом 35 м², участок 7,8 сот., дерево, 2001 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈328 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 2,56 млн → дом ≈144 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −170 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Поселок Воровского ≈4,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3302
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 12 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 35 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 327 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 556 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 114 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Богатырь СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубрава СНТ | 7,2 сот. | 2 700 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 17,2 сот. | 4 500 000 | 261 628 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.9 км | Марьино д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 14,3 сот. | 4 800 000 | 335 664 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 91 468 / 110 818 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 117 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -170 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Марьино д. | 37 м² | 5 сот. | 3 990 000 | 107 838 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Торфяник СНТ | 35 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Труд СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Богатырь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | имени Воровского пос. | 34 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 55 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Светлячок-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Каменный луг СНТ | 37,9 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 110 818 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | имени Воровского пос. | 32 м² | 6,8 сот. | 2 150 000 | 67 188 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Мичуринский Труженик СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба-223 СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ ВОСХОД ПОС ИМ ВОРОВСКОГО Дом утеплен на фундаменте с мансардой, в доме две комнаты, терраса, мебель частично остается, отдельно стоящая утепленная летняя кухня с электрокамином, душ с дворянной печью, электричество заведено в дом, летний водопровод, ухоженный ровный, высокий участок с плодово-ягодными кустарниками, имеется место стоянка для автомобиля, дом находится в лесной зоне, до жд станции Храпуново 15 минут пешком