Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Луч СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Земля ≈312 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,87 млн → дом ≈728 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 65 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Цибино ≈1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3297
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 019 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 872 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 728 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 5 200 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 86 750 / 100 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 692 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 607 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 523 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Белое озеро СНТ | 20 м² | 4,3 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ромашково ТСН ДНП | 20 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 89 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Юбилейный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Кузнецово д. | 25 м² | 8,4 сот. | 3 820 000 | 152 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Топаз СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Березка-Натальино СНТ | 15 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтcя летняя дача, в экологически чиcтом pайoне. Земельный учacтoк правильный фopмы, cухой, огоpoжен забором co вcеx сторон, paзpабoтaн. На участке капитальный домик, летняя кухня, баня и гараж, колодец с чистой питьевой водой. Инфраструктура: