Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Катунино СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 60/100 · уверенность 53 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 54 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈885 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ратмирово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3296
Рейтинг 60/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ратчино д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ратчино д. | 13,5 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ратчино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ратчино д. | 8 сот. | 3 593 000 | 449 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Суханово СНТ | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик-5А СНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Суханово СНТ | 7,6 сот. | 250 000 | 32 895 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Химик-5А СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 750 / 58 750 / 95 441 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 230 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 885 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Новое Давыдово КП | 80 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 58 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Новое Давыдово КП | 80 м² | 6,7 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Новое Давыдово КП | 68 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 95 441 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Не дом, а инвестиция! 80 м2 с толстыми стенами, участок 6 соток, материалы в комплекте. Ваш шанс получить дом 80 м2 по цене участка с коммуникациями! Предлагается приобрести объект с огромным потенциалом просторный дом-недострой в Снт "Катунино" (деревня Ратчино). Это идеальный вариант для тех, кто хочет управлять бюджетом строительства самостоятельно, не переплачивая подрядчикам за "коробку", но при этом получить дом премиального качества по материалам. Почему это выгодное предложение в 2026 году? 1. Готовый фундамент и качественная коробка (80 м2): Дом двухэтажный, общей площадью 80 квадратных метров. На данный момент выполнены все основные капитальные работы. Внутри черновая отделка без перегородок. Для покупателя это означает абсолютную свободу планировки. Вы сами решаете, где будут спальни, а где гостиная, без затрат на демонтаж чужих идей. 2. Экономия на материалах: На участке остался материал для облицовки фасада Хауберг (Hauberg). Вы не только покупаете дом, но и получаете финишную отделку фасада в комплекте! 3. Свет и вода уже решены: · Электричество: Столб с электроэнергией установлен прямо на участке. Вам не нужно получать техусловия, тянуть линии и оформлять разрешения просто подключайтесь. · Вода: На участке есть готовый колодец. Своя автономная вода это независимость от графиков и перебоев. 4. Сохранён бюджет на окнах: По периметру дома уже установлены пластиковые стеклопакеты. Это значит, что дом сухой, "закрытый" от осадков, и вы можете продолжать работы в любую погоду, не тратясь на временные забивки. Участок и локация: · Участок 6 соток: Ровный, удобно расположен для завоза материалов и техники. · Локация: Снт "Катунино" находится вблизи деревни Ратчино. Вся необходимая инфраструктура под рукой: продуктовые магазины, школа, детский сад, удобное транспортное сообщение с городом, всего 15 минут на автобусе. Не упустите свой шанс стать обладателем данного дома. Звоните и пишите в любое удобное для вас время. Возможен торг, после просмотра. Код пользователя: 202946. Номер в базе: 12246041.