Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Пестриково с., Коломенский гор. округ
Дача 32 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 375 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 16 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −695 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Щурово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3293
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 224 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пестриково с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пестриково с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пестриково с. | 14,4 сот. | 3 200 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергиевское с. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергиевский пос. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сергиевское с. | 3 сот. | 420 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергиевский пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 48 750 / 87 278 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 505 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -695 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пестриково с. | 36 м² | 3 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 40 м² | 4,1 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.5 км | Майское СНТ | 33,8 м² | 4 сот. | 2 950 000 | 87 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Солнечный СНТ | 34 м² | 4 сот. | 850 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Солнечный СНТ | 29 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 48 276 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Майское СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Березка-4 СНТ | 40 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Солнечный СНТ | 23 м² | 4 сот. | 950 000 | 41 304 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Березка-4 СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 63 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 599 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 599 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 32 м? На участке 3 сот. 1599000. Коломна, Московская обл., г. О. Коломна, с. Пестриково, Лпх Заря, 55, Новорязанское шоссе. Новорязанское шоссе. Категория: Дома, дачи, коттеджи. Количество комнат: 2. Этажей в доме: 2. Категория земель: Садовое некоммерческое товарищество (Снт). Год постройки: 1997. Материал стен: Кирпич. Терраса или веранда: Есть. Санузел: На улице. Коммуникации: Электричество. Ремонт: Косметический. Парковка: Парковочное место. Транспортная доступность: Асфальтированная дорога, Остановка общественного транспорта. Инфраструктура: Магазин, Аптека, Детский сал. Школа. Продаётся уютный двухэтажный дом из кирпича, построенный в 1997 году. В доме два светлых помещения. Второй этаж отделан вагонкой, первый оштукатурен и поклеен обоями. На первом этаже расположена комната с окнами, выходящими на две стороны, Второй этаж включает в себя небольшую спальню с кладовой. Дом предназначен только для летнего проживания. Есть скважина с питьевой водой. В дом вода не подведена. Туалет на улице, кухня только летняя. Напротив дома беседка 3х5. На участке ухоженный сад: груша, две яблони, малина, клубника, а также предусмотрено место для отдыха. Водоснабжение осуществляется через скважину. Газопровод проходит по участку. Рядом находятся магазины, аптеки, больница.