Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 4 сот., газоблок.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 300 тыс. → дом ≈900 тыс. ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −38 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Щурово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3291
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 600 / 70 833 / 132 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -38 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 132 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Рождественка д. | 18,2 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 109 890 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Бакунино д. | 20 м² | 5 сот. | 699 000 | 34 950 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Пирочи СНТ | 20 м² | 4 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Урожай СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 68 136 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новое СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 15 м² | 3,7 сот. | 399 000 | 26 600 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Пчелка-2 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 25 м² | 5,3 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в Снт Сосновка-1. Ухоженный огород, есть вода для полива. Огорожен высоким забором. Домик новый, крепкий, из бетонных блоков, фундамент на мраморной крошке, 2 этажа. Веранда обшита поликарбонатом. Голубой домик обустроенный сельский туалет, смыв работает только в теплое время года. Добраться до участка можно на городском автобусе 5 или 6. От остановки идти 5 минут. На участке 3 небольшие теплицы для огурцов, томатов, баклажанов, перцев. Растут: 2 молодые яблони. 2 груши. Кусты красной смородины, черной смородины. 2 жимолости. Вишня. Ежевика. Абрикос. Алыча. Слива сортовая Волжская красавица. Клубника. Земляника. 9 сортов роз. Сирень. Клематис. Пионы древовидные. Лилии сортовые. Участок покажу, расскажу. Приезжайте по договорённости.