Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Троицкие Озерки с., Коломенский гор. округ
Дача 24 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 1,59 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 825 тыс. → дом ≈765 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 22 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈664 тыс. / целевая ≈598 тыс. / пессимист. ≈531 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −226 %, ROI −69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Щурово ≈6,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3288
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 075 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троицкие Озерки с. | 14,3 сот. | 1 800 000 | 125 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 499 000 | 99 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коробчеево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 26 000 / 32 500 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 664 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 631 000 ₽ |
| продажа: целевая | 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 531 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 200 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −226 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | 20 м² | 4 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.7 км | Чернолесье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 590 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идет подготовка к сделке. Продается небольшая летняя дача в Московской области, г. О. Коломна (полчаса до Коломны,). Спокойное, благополучное Снт, участок 8 сот., в доме 2 комнаты, кухня и веранда. Есть электричество, вода из скважины. Удобства во дворе. Условия продажи: - прямая продажа. - 1 собственник. Звоните, отвечу на вопросы.