Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Сосновка-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот., 2020 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 30.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 300 тыс. → дом ≈900 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈318 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Щурово ≈2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3284
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 19.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 83 316 / 150 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 423 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 302 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 181 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 30 м² | 4 сот. | 3 150 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Надежда СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Коломзавод-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 599 000 | 86 633 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Коммунальник-1 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сычево д. | 30 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 979 000 | 65 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Коломенский № 4 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в СНТ Сосновка-1. Ухоженный огород, есть электричество и вода для полива. Огорожен высоким забором. Автобусная остановка в 5 минутах пешком. Можно добраться на маршрутах 5 и 6. Домик новый, крепкий, из бетонных блоков, фундамент на мраморной крошке, 2 этажа. Есть веранда и сарай для инвентаря. На участке 3 небольшие теплицы для огурцов, томатов, баклажанов, перцев. Растут: 2 молодые яблони 2 груши кусты красной смородины, черной смородины 2 жимолости вишня ежевика абрикос алыча слива сортовая Волжская красавица клубника земляника 9 сортов роз сирень клематис пионы древовидные лилии сортовые Участок покажу, расскажу. Приезжайте по договорённости.