Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Соболево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 07.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 61 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,54 млн → дом ≈61 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 99 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,3 млн ₽, маржа 50 %, ROI 102 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Анциферово ≈7,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3282
Рейтинг 82/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 538 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 61 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 220 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Соболево д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соболево д. | 14,6 сот. | 1 890 000 | 129 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соболево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соболево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соболево д. | 14,6 сот. | 1 690 000 | 115 753 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соболево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Соболево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соболево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соболево д. | 21,6 сот. | 3 500 000 | 162 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Асташково д. | 17,4 сот. | 2 150 000 | 123 563 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 99 000 / 114 000 / 161 148 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 300 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 102 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Соболево д. да: «удобства в доме» + «ремонта» | 50 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соболево д. да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Антоново д. да: «санузел» + «ремонт» | 45,3 м² | 15 сот. | 7 300 000 | 161 148 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 999 000 (−151 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 799 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 599 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 599 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136426354 Продается участок 15 соток с домом. Дом без ремонта. Расположение удобно сочетает сельский комфорт и доступ к городской инфраструктуре: населенный пункт входит в зону Орехово-Зуево, что обеспечивает регулярное транспортное сообщение и возможность оперативного доступа к магазинам, медицинским и образовательным учреждениям, рынкам и сервисам города. Удобный выезд на транспортные магистрали облегчает дорогу к центру города и соседним населенным пунктам идеальный выбор для постоянного проживания с возможностью работы в городе или для дачного использования с городской инфраструктурой в доступности. Преимущества объекта: - Конкурентная цена 1 799 000 руб. при готовых документах готовность к быстрой сделке. - Прямая продажа, отсутствие юридических препятствий. - Наличие газа и 15 кВт электроснабжения минимальные затраты на подключение современных коммуникаций. Не упустите выгодную покупку: при такой цене и готовности документов объект редко задерживается на рынке. Звоните сейчас, чтобы договориться о просмотре и оперативной сделке быстрый переход прав и передача ключей возможны в сжатые сроки. Контакт для связи и назначение просмотра по телефону/сообщению.