Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Никоновское с., Раменский гор. округ
Дом 53,8 м², участок 12,3 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 12,3 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈976 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,73 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈430 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе; отопление — нет.
До ст. Барыбино ≈16,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3276
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 10.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 75 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 243 000 ₽ (12,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 557 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никоновское с. | 2 сот. | 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское с. | 5 сот. | 480 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское с. | 7 сот. | 1 280 000 | 182 857 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никоновское с. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 14,6 сот. | 2 000 000 | 136 986 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 25 сот. | 3 100 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 8 сот. | 930 000 | 116 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 6 сот. | 536 900 | 89 483 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 976 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 000 / 83 454 / 148 148 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Александрово КП | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ромашково-37 КП | 54,3 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 92 081 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никоновское с. | 65 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Марьина Роща ДНП | 48 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Квартал 38Б КП | 58,2 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 60 137 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Авдотьино с. | 47 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 82 979 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Вертолет СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Троице-Лобаново с. | 54 м² | 14 сот. | 8 000 000 | 148 148 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Арменево д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с плодовыми и декоративными деревьями и кустарниками площадью 12,3 сотки. Участок отмежеван, границы определены. Дачный дом 54 кв.м. из бруса, зарегистрирован как нежилое строение. Электричество 15 кВт, водопровод центральный, газ по границе участка. В собственности более 10 лет, один взрослый собственник, свободная продажа.