Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Учитель СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 9,2 сот., 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 06.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 64 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 908 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Лесные Дары ≈18,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3274
Рейтинг 15/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 592 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Учитель СНТ | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макаровка д. | 15 сот. | 1 780 000 | 118 667 | снят (цена объявления) 10.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 290 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 27,9 сот. | 1 695 257 | 60 762 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макаровка д. | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макаровка д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 599 000 | 133 250 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 52 500 / 76 389 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 221 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 863 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 412 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Буран СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Красная Поляна СТ | 70 м² | 12 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ромашково-37 КП | 70 м² | 9,3 сот. | 4 950 000 | 70 714 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 990 000 | 42 714 | в продаже 18.09.2026 | сохраненная копия |
| 4.2 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Зарница СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Строитель СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Энергия СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зеленые Дали КП | 68 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 73 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Заворово с. | 70 м² | 12 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 07.03.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 100 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 450 000 (+400 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается шикарная, теплая, уютная дача. В доме три комнаты, кухня, санузел, два этажа. Зимний вариант: утепление стен + пола + крыши (редкая комбинация для СНТ). Сад: малина, клубника, груша, яблони, цветы. Участок огорожен, разработан, 9,18 соток. Коммуникации: вода из колодца (независимо), свет есть. На участке есть баня, где можно помыться и отдохнуть в комнате отдыха, есть душевая кабина. Инфраструктура: CHT "Учитель", рядом с городом и станцией. Круглогодичный подъезд в зимнее время СНТ чистят от снега, охрана. По всем недостающим вопросам, звоните. Все документы готовы к сделке. Оперативный показ. Код пользователя: 194463 Номер в базе: 12951060