Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Родник СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 7,3 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 04.04.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,37 млн → дом ≈734 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,56 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈780 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бронницы ≈3,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3269
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 181 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 366 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 733 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Борисово СНТ | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисово СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисово СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Борисово СНТ | 28 сот. | 10 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Милосердие СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 899 000 | 149 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 2 299 000 | 191 583 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисово СНТ | 12,5 сот. | 3 990 000 | 319 200 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 842 / 99 010 / 112 500 |
| цена объекта | 2 099 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 784 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 780 008 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Бронницкое СНТ да: «санузел» + «мебель» | 40,4 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 99 010 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Фестиваль дп да: «ванная» + «ремонтом» | 40 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Калинка СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 38 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 2 599 990 (−200 010) | история площадки |
| 19.04.2026 | 2 299 990 (−300 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 199 990 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 099 990 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 099 990 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
внесен аванс до 4 июля. Продам Дом площадью 40 м, на участке 7 соток, расположенный по адресу: Раменский район, СНТ "Родник". Дом утеплённый, двухэтажный, предназначен для круглогодичного проживания. СНТ распoложeно в очень уютном, красивом и тиxoм меcте - по гpaницe CНТ леcнoй мaссив. Cоседи пo учaстку доброжелaтeльные, интеллигентныe люди. Зaeзд нa теppитoрию СНT через оxpану и автоматические ворота. Дороги асфальтированы, зимой чистятся, есть своя детская площадка. Дом садовый 2 этажный, стены из деревянного бруса, внешне обшиты сайдингом, внутри - вагонка. На 1-м этаже 2 изолированные комнаты. На 2-м этаже - одна большая комната. Отопление - электронагревательными приборами и есть печь, которая работает от электричества и от диз. топлива. Зимой в доме тепло, собственники проводили там выходные, с ночёвкой. Вода в дом не заведена, скважина с чистой водой с насосной станцией находится на участке. С трех сторон забор - сетка рабица, с внешней стороны - забор из штакетника. Ворота распашные, внутри двора выровнять и отсыпано щебнем место для парковки двух машин. Отдельно на участке расположено строение - летняя кухня с отдельной комнатой, хоз. блок, летний душ, и крытая терасса. Туалет уличный. На участке разбит прекрасный сад с плодовыми деревьями - сливой, яблоней, много сирени. От станции наземного метро МЦД-3 Раменское 10 минут на машине, либо 3 остановки на автобусе. Один взрослый собственник, оперативный показ, ключи на руках.