Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Каштан СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 07.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 228 тыс. → дом ≈922 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 46 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Нерская ≈2,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3268
Рейтинг 71/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 017 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 228 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 922 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 72 115 / 73 148 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 721 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 099 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Радуга СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Внесен аванс! Добро пожаловать в ваш будущий загородный рай! В продаже крепкая и уютная бревенчатая дача, расположенная в СНТ Каштан Участок 6 соток, правильной прямоугольной формы, высокий, ровный. Завезен плодородный грунт. Растут плодово-ягодные деревья и кустарники Межевание проведено. На участке: Двухэтажный дом 25 кв.м. Дровяной душ. Туалет (биотуалет). Хозблок для садового инвентаря. Планировка дома: Первый этаж: открытая веранда, закрытая веранда, просторная комната, лестница на второй этаж. Второй этаж: просторная комната. Коммуникации: электричество, вода скважина. СНТ находится в окружение шикарного леса, охраняется круглогодично, дороги в зимний период чистят. Работает доставка продуктов от Пятерочки. До ближайшего города Куровское 15 минут на машине (ж/д станция Куровская, 1 час 20 минут до Выхино) Возможен быстрый выход на сделку. Один совершеннолетний собственник. Разумный торг по факту просмотра. Показ в удобное для вас время. Успейте записаться на просмотр!