Егорьевское ш., 35 км от МКАД
Дубрава СНТ, Раменский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., дерево, 1987 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 71 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈25 тыс. ₽, 208 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 10 км, 62 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,07 млн / целевая ≈9,97 млн / пессимист. ≈8,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,01 млн ₽, маржа 57 %, ROI 130 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Поселок Воровского ≈4,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3267
Рейтинг 86/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 25 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 208 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 7,2 сот. | 2 700 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Богатырь СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Аксеново д. | 17,2 сот. | 4 500 000 | 261 628 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 14,3 сот. | 4 800 000 | 335 664 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 401 / 94 828 / 102 362 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 860 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 015 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 130 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Богатырь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 125,8 м² | 6,5 сот. | 7 850 000 | 62 401 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Власово д. да: «санузел» + «мебели» | 125,6 м² | 6 сот. | 11 950 000 | 95 143 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Минино д. да: «санузел» + «под ключ» | 116 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 94 828 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полтево д. да: «ванная» + «теплый пол» | 127 м² | 6,5 сот. | 13 000 000 | 102 362 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | имени Воровского пос. да: «санузлом» + «отделка» | 110 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 700 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137810313 Продается дача в СНТ Дубрава на участке 6 соток в 35 км от Москвы. Отличное расположение СНТ, кругом лес, чистейший воздух. Внутри самого СНТ есть пруд, в котором купаются и ловят рыбу, есть детская площадка и футбольное поле. К Каждому участку подведена летняя вода. Планируется проведение ГАЗА к 2027 году! На участке находится дом размером 6х10 (часть из сруба 6х6, часть каркасная 6х4). В доме на первом этаже 2 комнаты и на втором этаже 3 комнаты. Домом никто давно не занимался, но он находится в хорошем состоянии. фундамент - бетонные блоки, крыша - шифер. Участок ровный, сухой, 6 соток, по трем сторонам в заборе. Инфраструктура: ближайший магазин находится прям в СНТ (магазин сезонный), до Пятерочки 10 мин на машине. рядом находится населенный пункт Строкино и Электроугли, где есть школы, детские сады, различные кружки для детей, кафешки, места для досуга. от Аксеново ходит автобус до МЦД Раменское, Удельная, Малаховка, а так же до ж/д станции Электроугли. Отличное место для жизни и отдыха! звоните и приезжайте на просмотр!