Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Опушкино КП, Раменский гор. округ
Дом 140 м², участок 7 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 710 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 43 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,03 млн / целевая ≈7,23 млн / пессимист. ≈6,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈906 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Непецино ≈13,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3265
Рейтинг 39/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 710 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 490 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 590 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новомайково д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитские Пруды ТСН | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитские Пруды ТСН | 21 сот. | 2 400 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 13,1 сот. | 1 560 400 | 119 115 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 23,4 сот. | 7 000 000 | 299 145 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 14,6 сот. | 1 732 600 | 118 671 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитские Пруды ТСН | 12,8 сот. | 2 000 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новомайково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 56 420 / 73 826 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 229 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 906 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Ожерелье КП да: «санузел» + «мебелью» | 145,5 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 58 419 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Городище д. да: «ванной» + «под ключ» | 142 м² | 7 сот. | 7 300 000 | 51 408 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бубново д. да: «ванной» + «ремонтом» | 150 м² | 7,4 сот. | 6 500 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лысцево д. да: «с/у» + «отделка» | 128,5 м² | 6,6 сот. | 7 250 000 | 56 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лисичкино-2 КП да: «санузел» + «отделка» | 149 м² | 7 сот. | 11 000 000 | 73 826 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «под ключ» | 150 м² | 7 сот. | 9 100 000 | 60 667 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Земляничные Поля-2 ДНП да: «санузел» + «ремонтом» | 150 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 54 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Уютный ДНП да: «ванная» + «ремонт» | 130 м² | 7,2 сот. | 6 555 555 | 50 427 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Морозово д. да: «санузел» + «теплые полы» | 126 м² | 7,4 сот. | 8 700 000 | 69 048 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение на рынке от застройщика, дом с кадастром! Дом 140 кв.м , в теплом контуре 2025 года постройки, РФ, Московская область, Муниципальный округ Раменское, поселок Опушкино (40км.от МКАД), закрытая территория, шлагбаум, участок