Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Театральный СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 67 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈652 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈6,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3264
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 102 500 / 185 819 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 895 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 652 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Дорка СНТ да: «душевая» + «заезжай и живи» | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 40 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 102 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Трошково Светлое КП да: «санузел» + «ремонтом» | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача 40 м2 на 6 сотках Ваш идеальный уголок природы! Мечтаете о тихом отдыхе за городом без переплат? Этот вариант именно то, что вы искали! Почему стоит выбрать этот дом: Оптимальная площадь 40 м2: достаточно места для комфорта, но не нужно тратить много на отопление и уборку. Просторный участок 6 соток идеален для сада, огорода, зоны барбекю или детской площадки. Готово к сезону заезжай и наслаждайся! Экономия времени и бюджета не нужно начинать с нуля: дом уже стоит, остаётся только обустроить по своему вкусу. Что можно сделать на участке: Посадить фруктовые деревья и ягодные кустарники Разбить грядки для экологически чистых овощей Оборудовать беседку с мангалом для душевных вечеров Установить качели или батут для детей Инфраструктура рядом: Магазины, аптека, остановка общественного транспорта в шаговой доступностиСпокойные соседи и безопасная атмосфера Идеально подойдёт для: Молодой семьи, ищущей бюджетный первый дом, мечтающих о саде и тишине. Не упустите шанс! Такие предложения разбирают быстро. Звоните прямо сейчас, чтобы договориться о просмотре и забронировать свой кусочек природы! "Дом, где начинается ваша свобода" Код пользователя: 127037 Номер в базе: 12176006