Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Шевлягино КП, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 12,5 сот., 2024 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,81 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3263
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 099 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 739 / 46 092 / 61 538 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 487 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 810 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мещеры д. | 54 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 59 259 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шевлягино КП | 52 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 52 м² | 12,5 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Карпово с. | 55 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Одуванчик НП | 56 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заря СНТ | 49,9 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 46 092 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Телефонист СНТ | 46 м² | 7,2 сот. | 1 000 000 | 21 739 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Одуванчик НП | 60 м² | 15 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Промстройпроект СНТ | 58,8 м² | 9,6 сот. | 2 000 000 | 34 014 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с готовой инфраструктурой у лесного массива. Площадь: 54 м2 (жильё въезжай и живи). Участок: 12.5 соток (огорожен, 2 въезда, ухоженный). Коммуникации: Электричество 15 кВт, колодец (вода), ЛОС (канализация). Важно: Возможна постоянная прописка. Постройки: Капитальная бытовка + летний гостевой дом (отличная возможность для размещения родственников). Тихое, экологически чистое место. Рядом лес. Свой дом у природы без отказа от городского комфорта.