Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Авсюнино СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., 1992 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 350 тыс. → дом ≈950 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 25 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈355 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3262
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титовский-1 СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 56 058 / 73 148 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 460 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Южный-4 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 54 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2этажная дача в Снт Авсюнино, место экологически чистое в окружении соснового леса!!! Отличный вариант для загородного отдыха в дали от городской суеты . Чистейший воздух, пение птиц, отличная рыбалка, озеро с пляжем для купания, грибные места сразу за забором!!!! Снт с хорошей историей и руководством,отличной водой, строится и развивается!!! 2этажная дача в Снт Авсюнино готова к сезонному проживанию.Есть возможность прописки. На даче есть летний душ с подогревом, вода подаётся из скважины, в доме 2 комнаты, кухня, на втором этаже просторная спальня, лестница крепкая, удобная с поручнем. Участок ровный, сухой, со множеством зелени, кустов сирени, сосны создают тень, что отлично в жаркие летние дни. Участок утопает в зелени. Что ещё хорошо, участок не граничит с соседями ни с одной стороны, огорожен новым забором и сеткой рабицей. Парковочное место на 3-4 машины!!! Хороший подъезд к калитке!!! Рядом в 100метрах чистейшее природное озеро, есть пляж!!! Хорошая транспортная доступность, Авсюнино расположено в 100 км от Москвы (Казанское направление) От станции можно добраться пешком, можно на такси местном(встречают с электрички и довозят дешеаво ) . В поселке имеется все необходимое, те магазины стройматериалов, продуктовые, аптеки, поликлиника, почта, сбербанк, озон, wb. Показ по предварительной договорённости. Обоснованная скидка реальному покупателю!!!!! Собственник один, документы готовы. Гарантия чистоты сделки, тк наше агентство МЕГАПОЛИС входит в Гильдию риэлторов по Московской области и имеет отличную юридическую базу!!АН МЕГАПОЛИС оказывает услуги клиентам БЕЗ ПРЕДОПЛАТЫ! Звоните, будем общаться, все покажем и расскажем!!