Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Росинка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 94,4 м², участок 10 сот., 2014 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 800 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 69 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,79 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,31 млн / целевая ≈7,48 млн / пессимист. ≈6,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,97 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; в описании: колодец.
До ст. Трофимово ≈0,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3260
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 35.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Чемодурово д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 788 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 429 / 85 938 / 92 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 969 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Конобеево с. да: «сан узел» + «мебелью» | 96 м² | 9 сот. | 8 250 000 | 85 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Усадище с. да: «санузел» + «отделкой» | 90 м² | 9,5 сот. | 8 280 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Щельпино д. да: «санузел» + «ремонт» | 89,3 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 69 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ашитково с. да: «унитаз» + «тёплые полы» | 101,6 м² | 9,2 сот. | 7 300 000 | 71 850 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Гостилово д. да: «с/у» + «теплые полы» | 102 м² | 9,5 сот. | 8 900 000 | 87 255 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 400 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВНЕСЕН АВАНС ДО 24,07,2026 ДОМ С ПРОПИСКОЙ И КРУГЛОГОДИЧНЫМ ПРОЖИВАНИЕМ. Предлагаем вам уникальную возможность приобрести замечательный дом! Прекрасный двухэтажный дом рядом с развитой инфраструктурой. Это лучшее предложение на рынке по привлекательной цене! Дом площадью 70 кв.м. включает 2 уютные комнаты, кухню, холл, с/у на первом этаже и комнату на втором. На ухоженном участке в 10 соток расположен хозблок для хранения инвентаря и инструмента и парковка для автомобилей. На участке колодец, есть центральный водопровод, магистральный газ по границе участка. Территория закрыта и охраняется круглогодично. Окружающая природа создает идеальные условия для отдыха: густые леса, чистые водоемы и свежий воздух делают это место привлекательным для любителей тишины и природных пейзажей. Участок ухожен, что избавляет новых владельцев от необходимости вкладываться в его благоустройство. Удобное расположение позволяет всего за 20 минут прогулочным шагом добраться до развитой инфраструктуры и остановки общественного транспорта, где есть вся необходимая инфраструктура, а за 5 минут до железнодорожной станции Трофимово. Этот вариант сочетает в себе преимущества загородной жизни с удобной транспортной доступностью, что делает его универсальным решением для постоянного проживания или отдыха. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома! Звоните прямо сейчас и я с радостью отвечу на все ваши вопросы! Код пользователя: 148944 Номер в базе: 13198725