Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Паново д., Коломенский гор. округ
Дом 29 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.02.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 460 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −708 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈1,5 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3259
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 460 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 103 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Паново д. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Первомайский пос. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомайский пос. | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Первомайский пос. | 15 сот. | 1 639 000 | 109 267 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Первомайский пос. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Первомайский пос. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петрово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Верхнее Хорошово д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 68 817 / 86 777 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -708 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 86 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Коломенский № 4 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сычево д. | 30 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Надежда СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 979 000 | 65 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Коломзавод-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 599 000 | 86 633 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мичуринец-2 СТ | 30 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 116 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сарай, плодовые деревья.