Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Семёновское д., Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 15 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈2,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3257
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 40 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 024 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 335 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Семёновское д. | 16,4 сот. | 1 400 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановка д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лен СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лен СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лен СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 91 305 / 187 083 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 080 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 751 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 86 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лен СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Кудрявцево СНТ | 20 м² | 8 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Семёновское д. | 24 м² | 14,5 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Аист СНТ | 20 м² | 15 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Семёновское д. | 24 м² | 14,5 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Сергиевское с. | 18,3 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Колычево с. | 24 м² | 15 сот. | 4 490 000 | 187 083 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Непецино с. | 20 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 490 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рядом водоём, подъезд круглогодичный, газовая труба в 5 метрах от дома. До центра Коломны 10 км. Объявление от собственника.