Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Телефонист СНТ, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 6,1 сот., кирпич, 2003 год.
Цена 1,1 млн ₽, поднимали с 999 тыс.; первая цена 999 тыс. ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 62 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 517 тыс. → дом ≈583 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 61 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,43 млн / целевая ≈6,68 млн / пессимист. ≈5,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,31 млн ₽, маржа 56 %, ROI 125 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Шевлягино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3250
Рейтинг 76/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 478 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 976 / 81 174 / 119 912 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 307 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 125 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Речицы с. да: «ванная» + «под ключ» | 90,9 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 119 912 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 94,4 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 94 280 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Усадьба Глебово КП да: «санузел» + «ремонт» | 88 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 68 068 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесная Поляна СНТ да: «ванная» + «кухонным гарнитуром» | 82 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 999 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 1 100 000 (+101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подходит под семейную ипотеку 6%. Мат капитал не подходит!!! Продается участок с коробкой будущего дома. Дом кирпичный. коммуникации к дому не подводились. Есть летний водопровод на участке. В доме свободная планировка, 3 этажа, гаражный этаж (цоколь, первый этаж и мансардный этаж). Дом не зарегистрирован. прописка возможно будет только после регистрации дома. Регистрацией дома заниматься будет будущий владелец. свободная продажа, 1 собственник. Находится в 15 минутах пешком от станции Шевлягино. 49 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. Фотографий внутри нет, коробка качественная но требует отделки. прошу заинтересованных звонить! смотреть можно в любое время, доступ свободный.