Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Голочелово с., Ступино гор. округ
Дом 108 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 21 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. пл. 341 км ≈9,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3249
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 843 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хомутово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хомутово д. | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ламоново д. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ламоново д. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ламоново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ламоново д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомутово д. | 13,5 сот. | 760 000 | 56 296 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомутово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ламоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полесье дп | 10,8 сот. | 800 000 | 74 074 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 762 / 26 050 / 40 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 928 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 782 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 635 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 225 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Севастополь СНТ | 110,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 20 762 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Солнечный Рай ТСН | 98 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 25 510 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Введенское с. | 129 м² | 7 сот. | 3 430 000 | 26 589 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 79,9 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 824 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Вираж СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Продаётся земельный участок 6 соток в Голочелово, Ступинского района, территория СНТ "Мечта", 79 км от МКАД. Имеет круглогодичный автомобильный подъезд, дорога по территории СНТ асфальт. Закрытая территория. Охрана. Автоматические ворота. Вывоз мусора. Чистка дорог. 60% домов используются круглогодично для ПМЖ. Удобный проезд с Новорязанского шоссе и Каширского шоссе. Остановка общественного транспорта в 20-ти минутах неспешной ходьбы, автобус 402к от метро Котельники. От ж/д станции Малино автобус 33. Участок правильной формы, ровный, сухой, полностью, недалеко лес (богатый на грибы и ягоды), на территории СНТ водоем для купания, освященный источник с чистейшей водой, чистый воздух. На участке посажены плодовые деревья. На участке находится летний домик, в которой возможно проживание летом, а также рубленный бревенчатый дом 6х9 на монолитном фундаменте два этажа, требующий отделочные работы. Подключено электричество трёхфазное 15 кВт. Вода: скважина, летний водопровод (апрель октябрь). Работает автолавка, привозят молоко с фермы, в населенном пункте расположен продуктовый магазин. В селе есть Троицкий храм 1765 г. основания (находится под охраной ЮНЕСКО) и живописные пруды. Чистый воздух и умиротворение в подарок! Помощников в продаже просьба не беспокоить.