Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 5,3 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 676 тыс. → дом ≈624 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 49 тыс.–600 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Хорошово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3248
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 919 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мелиоратор СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 13 сот. | 3 990 000 | 306 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 020 / 66 000 / 600 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 481 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 42 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 25 м² | 2,8 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Коломзавод-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача,90 км от Мкад, Новорязанское ш., Коломенский район, с. Нижнее Хорошово, СТ Хорошово (10 мин./пеш. от ж/д ст. Хорошово, Казанского направления). Участок 5.32 сотки. На участке дом (сруб 3х6м,1 комната,высота потолка 1.9м), к дому пристроены хозблоки с кухней и сараем для инвентаря, беседка застекленная, баня с печью и электрическим водогрейным котлом, теплица (3х6 м), колодец, скважина.. Деревья груша 2шт., яблоня 2шт., вишня 3 шт., слива 3шт., виноград 2 лозы-все плодоносящее, огороженные грядки 3 шт.,почва удобренная, место для авто. Выход в сосновый лес. В селе есть Пятерочка, Магнит, Красно/белое,ФАП. Документы готовы. Показ в любое время.Реальному покупателю торг.