Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Лисьи Норы д., Луховицы гор. округ
Дом 50 м², участок 2,5 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 90 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 57 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈287 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — центральная; газ — есть; отопление — центральное; в описании: баня.
До ст. Аксёново ≈15,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3240
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 90 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 010 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Сельниково д. | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сельниково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сельниково д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Тимирево д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тимирево д. | 10 сот. | 220 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нестерово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тимирево д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Макшеево с. | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Тимирево д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Михеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 911 / 88 300 / 94 286 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 287 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лисьи Норы д. | 61,5 м² | 2 сот. | 3 500 000 | 56 911 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 45,3 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 88 300 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.9 км | 35 м² | 2,2 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торцевая часть дома, 2 комнаты, кухня, ванная комната, сауна, прихожка, веранда. Железная дверь, окна пластик с решётками. Гараж, сарай, небольшой огород, плодовые деревья. Свет, газ, вода (гор. Хол.), центральная канализация, центральное отопление, два подвала. Мебель, плита, холодильник, телевизор с триколор, стиральная машинка. Дом готов к круглогодичному проживанию. Рядом земля под огороды. 5 км. До р. Ока (Дединово), за деревней река Цна, рядом пруд. Удачное расположение для любителей охоты и рыбалки. Мед. Пункт, магазин. Прямая продажа.