Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Природа СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 02.01.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈382 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,29 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3234
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 381 660 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пчелка-2 СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 18 сот. | 8 250 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 3 200 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 55 482 / 87 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 960 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 812 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 368 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 507 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 899 000 | 17 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мичуринец-2 СТ | 50 м² | 6,7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Радуга СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сычево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Костерка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 56 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Здоровье СНТ | 54,5 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 55 963 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.01.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Круглогодичный доступ. Первый этаж кирпич +холодная веранда, мансардный этаж, есть подвал. Дом зарегистрирован как жилой. На участке есть плодовые деревья. Участок не заросший. Есть баня из бруса. Электричество в доме и бане. Питьевая вода даётся централизованно по сезону. Требуется ремонт. Хорошие соседи! Один собственник, никто не прописан.