Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Квартал 42 дп, Раменский гор. округ
Дом 140 м², участок 2 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 142 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 53 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,79 млн / целевая ≈8,81 млн / пессимист. ≈7,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,01 млн ₽, маржа 51 %, ROI 105 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈19 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3230
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Квартал 42 дп | 4 сот. | 3 400 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квартал 42 дп | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Раменские Дали ДНП | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тихая Заводь дп | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коробово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раменские Дали ДНП | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тихая Заводь дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коробово д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тихая Заводь дп | 9 сот. | 930 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коробово д. | 9,3 сот. | 930 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 374 / 64 103 / 79 111 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 786 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 807 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 009 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 105 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Кочина Гора д. | 156 м² | 2 сот. | 10 000 000 | 64 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный Рай ТСН | 98,4 м² | 3 сот. | 2 480 000 | 25 203 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Толмачево д. | 112,5 м² | 1,1 сот. | 8 900 000 | 79 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | 163 м² | 1 сот. | 8 700 000 | 53 374 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.3 км | Юрасово с. | 112 м² | 1,1 сот. | 16 050 000 | 143 304 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Танховус.