Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 73,3 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 350 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,37 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; свет — есть.
До ст. Рудниковская ≈0,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3225
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 696 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Десна сад. уч. | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Десна сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 366 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 33 125 / 69 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 056 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 520 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хорлово пгт | 68 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 31 618 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 80 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 33 125 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 8 сот. | 4 150 000 | 51 875 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Шильково д. | 75 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 69 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 33 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Потаповское СНТ | 70 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 107 143 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Химик-3А СТСН | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Семиславка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 198 000 | 39 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаеться пол дома с отдельным входом и. С выделенным земельным участком 7 соток. Дом кирпичный, газ, централизованная вода, электричество. Вниманиевторая половина дома тоже в продаже!