Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Новая д., Коломенский гор. округ
Дом 200 м², участок 27 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,26 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,75 млн / целевая ≈11,47 млн / пессимист. ≈10,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,22 млн ₽, маржа 32 %, ROI 46 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Конев Бор ≈7,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3223
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 237 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 263 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 315 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новая д. | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новая д. | 12 сот. | 4 099 999 | 341 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новая д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новая д. | 4,5 сот. | 350 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новая д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая д. | 9,7 сот. | 500 000 | 51 546 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая д. | 16 сот. | 300 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кочаброво д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 66 852 / 107 034 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 746 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 471 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 197 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 222 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Мячково с. | 198 м² | 27 сот. | 10 500 000 | 53 030 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Хорлово пгт | 195,2 м² | 15 сот. | 12 000 000 | 61 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Сельниково д. | 200 м² | 25 сот. | 4 500 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Подлужье д. | 168,2 м² | 15 сот. | 14 900 000 | 88 585 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Амерево с. | 173 м² | 15 сот. | 12 500 000 | 72 254 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Нижнее Хорошово с. | 160 м² | 20 сот. | 6 100 000 | 38 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Ачкасово с. | 163,5 м² | 15 сот. | 17 500 000 | 107 034 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Зарудня д. | 173,5 м² | 21 сот. | 15 500 000 | 89 337 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Старт СНТ | 229,1 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 28 372 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Негомож д. | 166 м² | 22 сот. | 11 990 000 | 72 229 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже появился большой уютный дом в небольшой деревне! Общая площадь дома 200кв. М. На первом этаже большая кухня-гостинная, и две комнаты. Второй этаж без отделки(большое пространство для вашей фантазии. Большой участок с назначением Лпх 27 соток. На участке плодовые деревья и кустарники. Туалет и летний душ! Электричество 15квт. Газ на соседней улице. Вода колодец(питьевая) заведена в дом! Дом на фундаменте, из бревна, обшит сайдингом. Крыша металлочерепица. Дом отапливается электрическими конвекторами. На второй этаж легко подняться по капитальной лестнице. Хорошая подьездная дорога, возле дома большой живописный пруд с лавочками. Деревня находится в 17 км. От города Коломна. Успейте купить это прекрасный большой дом, где вы сможете воплотить в жизнь все свои мечты и дружно жить большой семьей!