Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Металлург-5 СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 33,7 м², участок 10 сот., кирпич, 2005 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 66/100 · уверенность 60 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,19 млн → дом ≈912 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈674 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,25 млн / целевая ≈4,72 млн / пессимист. ≈4,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,74 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Барыбино ≈10,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3218
Рейтинг 66/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 58 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 837 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 188 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 912 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Металлург-5 СНТ | 6,6 сот. | 299 000 | 45 303 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлург-5 СНТ | 9,6 сот. | 1 600 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вертково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузовлево с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Карачарово д. | 8,6 сот. | 990 000 | 115 116 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Введенское с. | 9,5 сот. | 1 330 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Введенское с. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Введенское с. | 18,7 сот. | 3 500 000 | 187 166 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Введенское с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Введенское с. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 674 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 133 000 / 183 333 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 988 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 741 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Авдотьино с. | 30 м² | 15 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Дор-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Керамик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Голочелово с. | 36 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | 36 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 388 889 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.5 км | Криптон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Каширское шоссе 75-й км | 40 м² | 6 сот. | 6 140 000 | 153 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | 40 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 350 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Эврика СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный кирпичный домик у реки Северка. 2 этажа, есть терраса.На участке колодец, плодовые деревья и цветы. Внутри дом оббит вагонкой, можно заезжать и жить.Дом с участком подготовлен к продаже. Все документы. Я собственник. Посредников прошу не беспокоить.