Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Свистягино д., Воскресенск гор. округ
Дом 35 м², участок 10 сот., дерево, 2026 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 539 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец, газ.
До ст. Осёнка ≈6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3215
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 539 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 111 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 743 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Свистягино д. | 18,5 сот. | 1 150 000 | 62 162 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистягино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистягино д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 19,3 сот. | 1 000 000 | 51 813 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 19,3 сот. | 770 000 | 39 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 25 сот. | 1 490 000 | 59 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свистягино д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свистягино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свистягино д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 55 808 / 168 790 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 097 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 992 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -424 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Булгаково д. | 36 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 17.09.2026 | сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесной ДНП | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мешерино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Малахитовая Поляна КП | 31,4 м² | 10,8 сот. | 5 300 000 | 168 790 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Яблоневая Усадьба КП | 31,3 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 313 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бубново д. | 38 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Поддубье-2 ДНП | 32 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Костин лес КП | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Максимовка ДНТ | 44,5 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 303 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Магистраль СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с тремя комнатами и косметическим ремонтом. Стены выполнены из экспериментальных материалов, что придает строению уникальность. На участке площадью 10 соток, растут разнообразные деревья и кустарники, создавая атмосферу уединения и спокойствия. На территории имеется электричество ,колодец для водоснабжения и выгребная яма для канализации, туалет, хоз блок для инвентаря .Газопровод проходит по границе участка, что позволяет подключить газ при необходимости. Дача расположена на земле категории ИЖС, что дает возможность для постоянного проживания или отдыха. Прошу обратить внимание, что это не СНТ, а деревня .Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Также на территории есть беседка которая станет отличным местом для времяпровождения всей семьи . Недалеко от деревни есть гостиница , столовая , магазин Пятёрочка. Отличное место для тех, кто ценит природу и комфорт загородной жизни Собственник. Торг после осмотра