Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Зарудня д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 26.11.2025.
Рейтинг 3/100 · уверенность 63 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 255 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −898 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Чёрная ≈14,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3211
Рейтинг 3/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зарудня д. | 12,2 сот. | 755 000 | 61 885 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зарудня д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зарудня д. | 23 сот. | 2 130 000 | 92 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 11 сот. | 663 000 | 60 273 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 63 636 / 110 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 349 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 014 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 679 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -898 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | Сергиевское с. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Рождественка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Красная Пойма пос. | 53,5 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 58 879 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 48 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.2 км | Березка-4 СНТ | 55 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маливо с. | 65 м² | 10 сот. | 6 600 000 | 101 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | 55 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.8 км | 55,5 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 90 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.6 км | Слемские Борки с. | 58 м² | 8,8 сот. | 5 500 000 | 94 828 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Чанки с. | 60 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2025 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1882998. Уютный дом с баней и развитой инфраструктурой, 7 соток, Лпх. Продается дом в живописной деревне с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Участок 7 соток с плодово-ягодным садом: три яблони, слива, груша, смородина, малина, жимолость. На участке новая баня размером 8x2.5 м (2024 год) с просторной комнатой отдыха идеально для дружной компании и круглогодичного отдыха. Дом двухэтажный: первый этаж кирпичный, второй этаж каркасный. На участке навес для машины и гараж, а также старая баня, используемая для хранения имущества. Фундамент ленточный, коммуникации подведены: колодец, свет 15 квт, газ по границе, годная для эксплуатации автономной электросети. Инфраструктура и окружение: Магазины: Пятерочка, Магнит, Вайлдберриз и Озон рядом в пешей доступности. Общеобразовательная зона: школа и детский сад в шаговой доступности. Развлекательная и бытовая инфраструктура: пиццерия, строительные магазины. Природа: красивейшие озеро полностью оборудованное для купания, река Ока рыбалка для любителей. Хорошее транспортное сообщение и близость к городской инфраструктуре.