Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Булгаково д., Луховицы гор. округ
Дом 40,5 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,18 млн → дом ≈772 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈810 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −594 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Чёрная ≈11,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3210
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 178 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 772 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Булгаково д. | 23 сот. | 850 000 | 36 957 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Булгаково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Староходыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Староходыкино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Староходыкино д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильясово д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ильясово д. | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Матыра с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новоходыкино д. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Матыра с. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 810 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 824 / 52 402 / 90 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -593 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Асошники д. | 45,8 м² | 30 сот. | 2 400 000 | 52 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Городна с. | 50 м² | 24 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Совхоза Астапово пос. | 34 м² | 20 сот. | 1 150 000 | 33 824 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 950 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с земельным участком в деревне Булгаково Луховицкого городского округа. Материал стен бревно, крыша ондулин. Подведено электричество. Земельный участок, площадью 30 соток, межевание проведено. Удобный подъезд. Категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Дом расположен в жилой деревне, в экологически чистом месте с очень живописными местами. Отлично подойдет любителям природы, тишины. Рядом лес, озера. По всем вопросам звоните. Показ по предварительной договоренности.